Un des principaux atouts de la médiation consiste en la garantie de confidentialité des échanges entre parties et des documents utilisés dans le cadre du processus de médiation.

Dans le cadre de celui-ci, ce principe de confidentialité est expliqué par le médiateur aux parties dès la première réunion car il s’agit d’un principe essentiel à la réussite de la médiation et il est indispensable que toutes les parties en aient parfaitement connaissance. 

En quoi consiste le principe de confidentialité ?

Le médiateur explique à la première rencontre, que le processus de médiation est confidentiel, conformément à l’article 1728 du Code Judiciaire.

Cela signifie que, mis à part les parties intervenantes et le médiateur, aucune autre personne ne pourra avoir connaissance des faits entourant leur différend, du déroulement des séances, des échanges et documents communiqués durant les séances ainsi que de l’issue de la médiation. Les documents établis et les communications faites au cours du processus de médiation et pour les besoins de celui-ci sont donc confidentiels.

Même si la médiation n’aboutit pas, les déclarations et documents utilisés à l’occasion de celle-ci ne peuvent en principe pas être divulgués à des tiers, ni utilisés ou invoqués dans aucune procédure judiciaire, administrative ou arbitrale ni dans toute autre procédure de résolution des conflits et ne sont jamais admissibles comme moyens de  preuve, même comme aveu extrajudiciaire ce, sauf accord de toutes les parties.

A qui s’applique le principe de confidentialité ? 

Ce principe de confidentialité s’applique à toutes les parties intervenantes dans le cadre de la médiation, c’est-à-dire tant au médiateur, aux parties médiées, à leurs éventuels conseils, ainsi qu’aux tiers qui interviendraient dans le processus (comme, par exemple, les experts, les comptables,…).

En effet, sauf exception, il est interdit aux parties et au(x) tiers intervenant(s) de divulguer à l’extérieur des éléments, informations, documents ou propositions établies dans le cadre de la médiation. Le médiateur et les éventuels conseils qui interviendraient dans le processus de médiation sont, outre le principe de confidentialité, soumis au secret professionnel prévu à l’article 458 du Code pénal, qui prévoit des peines correctionnelles pour les professionnels violant leur secret.

Quelles sont les limites au principe de confidentialité, dans le cadre de la médiation ? 

Il y a néanmoins quelques limites à ce principe de confidentialité, qui vous seront également rappelées lors de la première séance de médiation.

D’une part, tout document préexistant à la médiation n’est pas couvert par la confidentialité. Par conséquent, seuls les informations et documents établis pour les besoins du processus de médiation doivent rester confidentiels.

D’autre part, sauf volonté contraire des parties exprimée et confirmée par écrit, les écrits de la médiation ne sont pas couverts par la confidentialité. Le protocole de médiation et le ou les accords de médiation signés par les parties, ainsi que l'éventuel document établi par le médiateur qui constate l'échec de la médiation ne seront donc, sauf dérogation, pas confidentiels.

En sus, le processus de médiation étant régi par les parties et le principe de confidentialité n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent lever l’obligation de confidentialité, avec leur consentement écrit et dans les limites qu’elles déterminent. A l'inverse, les parties peuvent, de commun accord et par écrit, rendre confidentiels des documents ou communications qui ne le sont normalement pas, comme par exemple des documents antérieurs à l'entame du processus de médiation et les écrits de médiation.

Par ailleurs, les actes et les documents publics par nature (par exemple, des titres de propriété) ne deviennent pas confidentiels suite à leur communication et à leur examen en médiation.

Enfin, l’état de nécessité peut justifier de déroger à la confidentialité du processus de médiation et ce, moyennant le respect de conditions très strictes. Il est donc conseillé d’être vigilant et de ne pas invoquer l’état de nécessité dans toutes les circonstances.

Quels sont les avantages au principe de confidentialité ? 

Dans le cadre du processus de médiation, la confidentialité permet aux parties de parler librement, sans se sentir jugées, mais surtout,  leur permet de faire des propositions pour dégager un accord, sans que cela ne puisse se retourner contre elles par la suite.

Les parties peuvent donc proposer librement – sans aucun engagement – des solutions à leur litige, propositions qui ne pourront jamais être rapportées devant le Tribunal, le cas échéant, si la médiation a échoué.

La confidentialité permet également aux parties de faire état de documents et d’informations qu’elles ne souhaitent pas divulguer à des tiers.

Quels sont les risques liés au principe de confidentialité ?

La confidentialité peut présenter un certain risque lorsqu’une partie mal intentionnée communique, dans le cadre de la médiation, une information ou un document dans le but de le rendre confidentiel. Il revient alors au médiateur d’être particulièrement vigilant et strict face à d’éventuelles tentatives de manipulation du cadre.

Quelles sont les sanctions / conséquences en cas de non-respect du principe de confidentialité ?

Si une partie enfreint cette règle et viole l’obligation de confidentialité ou le secret professionnel auquel elle est tenue, elle peut être condamnée par un Juge, qui se prononce en équité, à payer des éventuels dommages et intérêts. 

Par ailleurs, si les documents et communications confidentiels sont malgré tout communiqués ou qu’une partie se base sur ces documents confidentiels en violation de l'obligation de confidentialité, ceux-ci seront d’office écartés des débats.

La confidentialité est donc un atout essentiel à la médiation car, en l’absence de garantie de confidentialité, de nombreuses médiations ne pourraient aboutir dès lors que les parties ne se sentiraient pas parfaitement à l’aise et n’oseraient pas se dévoiler totalement, ce qui est indispensable pour la réussite du processus.

Par conséquent, pour permettre aux parties d’avoir pleinement confiance en ce processus, il est indispensable de respecter strictement la garantie de la confidentialité et de veiller, en tant que médiateurs mais aussi en tant que parties ou tiers intervenants, au respect de cette garantie.

Lauriane della FAILLE

Avocat – médiateur agréé

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De nombreuses personnes se retrouvent, un jour ou l’autre, confrontées à des mauvais payeurs et doivent tenter de recouvrer leur créance. Dans cette situation, vous vous demanderez alors pourquoi il est préférable de faire appel aux services d’un avocat. 

En effet, à côté de nos services, les créanciers ont parfois tendance à faire appel à des agences spécialisées dans le recouvrement de créances ou à un huissier de justice, estimant que cela sera optimal et à moindre coût. Néanmoins, ces intervenants ne disposent pas des mêmes prérogatives et missions que les avocats.

Contrairement à une idée largement répandue, l’intervention d’un avocat dans un dossier de recouvrement n’est pas strictement réservée à la procédure judiciaire. Un avocat en recouvrement peut en effet s’avérer un allié de poids lors d’une procédure à l’amiable ; il devient même incontournable si le dossier est porté devant un tribunal.

Après s’être assuré que vous avez pris le soin d’effectuer les divers rappels amiables auprès de votre débiteur, votre conseil adressera une mise en demeure au débiteur en bonne et due forme qui respecte les prescrits légaux de l’article 2244 du Code civil et ce, pour tenter une ultime fois de résoudre l’impayé directement.

La mise en demeure d’un conseil permet d’interrompre la prescription et de faire courir le cours des intérêts. A contrario, un simple courrier d’une agence de recouvrement intitulé « mise en demeure » ne rencontrera pas ces effets-là.

Par ailleurs, la mise en demeure adressée par un avocat fait souvent réagir les débiteurs dès lors qu’ils comprennent que vous prenez votre créance au sérieux, que vous avez déjà pris le soin de prendre conseil auprès d’un avocat et que vous ne souhaitez pas abandonner ce à quoi vous avez droit.

En l’absence d’un règlement amiable, sauf exception (par exemple, abandon de sa créance vu les faibles montants en jeu, choix de la procédure de recouvrement de créances incontestées,…), une action judiciaire devra être introduite par voie de requête ou de citation devant le tribunal compétent et ce, après avoir évalué avec vous l'opportunité des poursuites.

La procédure judiciaire ne pourra être introduite que par votre conseil dès lors que les avocats ont le monopole de la plaidoirie. Par conséquent, si le débiteur ne paie pas lors de la phase amiable du recouvrement, ni l’huissier de justice ni la société de recouvrement ne pourront lancer la procédure judiciaire. Ils ne pourront pas plus vous représenter devant le juge pour postuler la condamnation du débiteur à vous payer le solde de votre facture impayée.

Par conséquent, si vous, personnellement, ne disposez pas des compétences juridiques nécessaires pour introduire et poursuivre vous-même une procédure en justice, il est conseillé de faire appel à un avocat ce d’autant plus si votre débiteur conteste la créance et / ou s’il a lui-même décidé de consulter un conseil.

Après avoir obtenu un titre exécutoire (jugement ou PV de non-contestation avec le formulaire d’exécution), en l’absence de paiement volontaire de votre débiteur, il conviendra peut-être de procéder à l’exécution forcée du jugement intervenu. Cela se fait via l’huissier de justice, qui recevra les instructions de l’avocat ; à ce stade également, la coopération entre l’huissier de justice et l’avocat est primordiale.

A nouveau, la société de recouvrement ne pourra pas, directement et personnellement, procéder à l’exécution forcée.

Il est également important d’attirer l’attention des créanciers sur le fait qu’en cas d’intervention d’avocat pour chacune des parties, tant durant la phase amiable que judiciaire, il sera plus aisé de négocier entre parties.

En effet, les courriers échangés entre deux avocats sont confidentiels par nature, ce qui permet plus souvent aux parties de discuter de manière sereine et de faire des propositions qu’elles n’oseraient peut-être pas émettre dans des écrits officiels, qui pourraient être invoqués par la suite devant le Tribunal par exemple.

Par ailleurs, l’avocat aura également, durant toute la procédure, un rôle de conseil, d’accompagnement et de premier juge. Il va éclairer le client devant toutes les questions qu’il peut se poser (combien cela va coûter, combien de temps cela va-t-il durer, …,).

Les procédures pour récupérer les créances sont diverses et variées et il est indispensable d’analyser chaque dossier, au cas par cas, pour analyser la meilleure voie à suivre. Il va évaluer la situation et considérer tous les éléments du dossier pour évaluer si cela vaut la peine de lancer une procédure ou non. Il va ensuite analyser quelle procédure sera, pour votre dossier, la plus efficace et la moins coûteuse, ce qui in fine sera un gain de temps pour vous.

L’avocat va prendre à cœur son rôle d’accompagnant et va prendre le soin de vous informer, guider et défendre vos intérêts personnels dans le cadre de votre dossier.

Au niveau des frais encourus pour la récupération de votre créance, il convient de noter que les sociétés de recouvrement ne pourront exiger le paiement de frais supplémentaires auprès des débiteurs, par le seul fait de leur intervention. Les frais de la société de recouvrement devront donc être supportés, dans leur intégralité, par le créancier.

A contrario, si la Cour de cassation a admis que le créancier réclame parfois au débiteur récalcitrant, en sus de ses autres dommages, le remboursement de ses frais d’avocat et de conseil (Cass., 1ère Chambre, 02 septembre 2004, J.T., 2004, p.684 ; J.L.M.B., 2004/30, p.1320), il faut préciser qu’en cas de procédure judiciaire lors de laquelle votre débiteur se verrait condamner au remboursement de sa dette, la législation prévoit que la partie qui succombe à l’action judiciaire est redevable envers l’autre partie d’une indemnité de procédure, dont le montant est forfaitaire et fixé en fonction de l’importance de la dette, afin de couvrir les frais d’avocat (ou à tout le moins une partie de ceux-ci).

Vous l’aurez donc compris, selon nous, les avocats ont encore un rôle important à jouer dans le cadre du recouvrement de créances et assurent une plus-value importante par rapport à d’autres intervenants tels que les sociétés de recouvrement ou les huissiers de justice.

En effet, dans les procédures de récupération de la créance, leur présence est indispensable et, bien souvent, leur recours est plus efficace que le simple recours à une agence de recouvrement, celle-ci restant limitée à la possibilité d’un recouvrement amiable tandis que les avocats peuvent agir à toutes les étapes et devoirs nécessaires à votre récupération.

Lauriane della FAILLE

Avocat – médiateur agréé

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En tant que créancier, vous risquez très certainement d’être confronté, un jour ou l’autre, à un débiteur récalcitrant qui ne paie pas sa facture à l’échéance. Quel que soit le montant de ladite facture, il est préférable d’agir sans tarder.

 Il est donc indispensable de connaitre les démarches à suivre et de savoir comment agir rapidement et efficacement pour obtenir paiement de la facture impayée.

 Voie amiable

 Dans un premier temps, il est conseillé de recourir à la voie amiable, notamment pour conserver les liens commerciaux que vous avez pu créer avec votre débiteur.

 Il est donc conseillé de commencer par adresser un premier courrier de rappel. En effet, l’absence de paiement de votre débiteur peut provenir d’un simple oubli de sa part, sans aucune mauvaise foi.

 Ce courrier de rappel peut être adressé 15 jours après l’échéance de la facture (il n’est en effet pas conseillé de l’adresser directement à l’échéance, dans l’hypothèse où votre débiteur aurait quelques jours de retard…) et être de préférence exempt de toute agressivité envers votre débiteur.

 Sans nouvelle de la part de votre débiteur, il conviendra alors d’adresser à votre débiteur une mise en demeure, en bonne et due forme, ce qui est par ailleurs obligatoire.

 Dans l’hypothèse où elle respecte les prescrits légaux de l’article 2244 du Code civil, la mise en demeure a pour avantage de faire courir le cours des intérêts, sauf si les conditions générales dérogent à ce principe, et d’avoir un effet interruptif sur la prescription, pour autant qu’elle soit rédigée par un avocat. Il est donc important de veiller à bien rédiger votre mise en demeure et, le cas échéant, de vous faire assister pour cette étape essentielle dans le recouvrement de votre créance.

 Suite à l’envoi de la mise en demeure (et, comme le démontre la pratique, d’autant plus si elle est rédigée par un avocat), se rendant compte que vous prenez cette absence de paiement au sérieux, les débiteurs peuvent déjà réagir et prendre contact avec vous pour, par exemple, solliciter un plan de paiement.

 Voie judiciaire

 Dans l’hypothèse où la voie amiable échoue et qu’aucun accord n’a pu être dégagé, le créancier devra faire le choix difficile qui consiste à  décider s’il entre ou non dans la voie du recouvrement judiciaire et ce, notamment en tenant compte du montant de la créance à récupérer et de la solvabilité de son débiteur. Avec l’aide de votre conseil, vous pourrez aisément déterminer si le jeu en vaut la chandelle.

 Le recouvrement judiciaire peut s’opérer de plusieurs manières :

• la procédure de droit commun ;
• la procédure sommaire d’injonction de payer ;
• la procédure de recouvrement amiable extrajudiciaire des créances incontestées de droit belge ;
• la procédure européenne d’injonction de payer.

 Il est nécessaire de tenir compte de plusieurs éléments afin de décider de la procédure à adopter comme par exemple, la nature de la dette, le montant de celle-ci, la qualité des parties ainsi que de la reconnaissance ou non de la dette par le débiteur. A nouveau, l’avocat va pouvoir conseiller le créancier vers la procédure la plus rapide et la moins coûteuse pour ce dernier.

 La « voie classique » la plus souvent utilisée pour les créanciers, est la procédure de droit commun. En effet, les autres voies pour recouvrir judiciairement sa créance ne peuvent être appliquées que dans des cas spécifiques et sont soumises à des règles précises que votre avocat pourra vous expliquer.

 Pour la procédure de droit commun, il convient de lancer la procédure judiciaire à l’encontre de votre débiteur, par voie de requête ou de citation et, le cas échéant, en étant assisté d’un avocat.

 Il sera bien évidemment fait mention dans l’acte introductif d’instance les modalités spécifiques qui peuvent être prévues par vos conditions générales  (par exemple, un taux d’intérêts de retard conventionnel (qui déroge donc au taux légal), le paiement d’une clause pénale,…) et ce, afin d’obtenir condamnation de votre débiteur également à ces sommes. Il est donc indispensable d’être vigilant à faire signer à votre débiteur le bon de commande accepté par ses soins et à reprendre tant sur le bon de commande que sur la facture finale, lesdites conditions générales.

 Si l’affaire est introduite par citation, il faudra alors faire appel à un huissier de justice, mandataire de justice, qui pourra procéder à la signification de la citation à l’encontre de votre débiteur et fixer votre affaire à une audience, devant le Tribunal compétent.

 Ensuite, il convient de se présenter à l’audience, avec un dossier de pièces complet et inventorié. Si les pièces ne sont pas complètes, le juge risque en effet de remettre l’affaire à une audience ultérieure. Le juge prend alors connaissance de vos pièces sur lesquelles vous fondez vos demandes et notamment de votre facture, vos conditions générales, ainsi que les courriers de rappel et de mise en demeure.

 Après l’audience et la prise de connaissance de vos pièces, le juge prononce son jugement, qui sera – sauf exception – exécutoire par provision.

 Dès le prononcé du jugement, vous devez – en l’absence d’exécution et de paiement volontaire de votre débiteur – poursuivre l’exécution forcée de la décision et ce, en faisant à nouveau appel à un huissier de justice et en espérant que votre débiteur n’introduise pas un recours contre la décision du premier juge.

 Au vu des diverses possibilités qui s’offrent au créancier souhaitant obtenir paiement d’une facture impayée, il vous est conseillé d’agir rapidement après l’échéance de votre facture et de vous faire assister d’un conseil afin de pouvoir déterminer la meilleure démarche à adopter.

Lauriane della FAILLE

Avocat – Médiateur agréé

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En mars 2020, j’écrivais déjà afin de faire état des préoccupations des bailleurs et des locataires invoquant la force majeure ou le fait du Prince.  J’y précisais que si les cris des locataires commerciaux, grands groupes ou petits commerçants se faisaient entendre, les seuls qu’on n’entendaient pas étaient les juges.

La matière des baux commerciaux est de la compétence exclusive des juges de paix, quel que soit l’enjeu financier.  Or, ce magistrat - souvent dit proche du justiciable - allait devoir jouer à l’équilibriste pour trouver une solution judiciaire aux conflits entre le bailleur (devant faire face à ses échéances hypothécaires, aux taxes, etc.) et le preneur (voyant son chiffre d’affaires diminuer ou même disparaître totalement du jour au lendemain).

1.-  Durant le premier confinement, il y eut en réalité plus d’accords que de procès.  En effet, confrontés à une incertitude juridique et à une absence totale de jurisprudence (cas similaires déjà tranchés), beaucoup de bailleurs et de preneurs ont préféré tabler sur un accord consensuel plutôt qu’une procédure judiciaire.

C’est ainsi que certains bailleurs ont accepté un étalement des loyers du confinement sur une période d’un an, d’autres ont accordé une remise allant jusqu’à 50%, d’autres encore ont supprimé les loyers dus durant cette période parfois à l’exception des charges ou des taxes (car l’Etat ne fait, lui, de réel cadeau à personne). [i]

Le Bailleur préférait faire une croix sur certains revenus pour conserver un ‘bon’ locataire ne sachant, en cas de rupture contractuelle, combien de temps durerait son vide locatif et quel serait son futur loyer. Le locataire, quant à lui, préférait s’assurer de pouvoir conserver son local commercial, ne pas créer de tensions avec son bailleur parfois à l’aube d’un renouvellement de bail ou d’un triennat et surtout ne pas prendre le risque d’une résiliation fautive du contrat.

Néanmoins, pour de bonnes ou de mauvaises raisons, dans certains cas, il n’y eu pas d’accord et donc des procès un peu partout dans le pays.  La plupart de ces procédures sont encore en cours, la justice fonctionnant à un rythme qui n’est, ni celui de l’entrepreneur, ni celui de la pandémie puisque nous sommes dans un second confinement sans que ni les bailleurs ni les locataires n’aient de ‘directives’ claires des Cours et Tribunaux.

2.-  Que proposais-je, à l’époque, d’invoquer comme arguments ?

Je vous renvoie à mes écrits [ii] ; mais on peut rappeler brièvement qu’on proposait de tenter d’arguer de la force majeure et de la théorie des risques, en écartant la théorie de l’imprévision car rejetée par la Cour de cassation jusqu’à présent.

La force majeure – ou cas fortuit – est une cause classique d’exonération des obligations. Lorsqu’elle existe, le débiteur est libéré de son obligation contractuelle.  Or, doctrine et jurisprudence assimilent l’ordre de la loi (le fait du Prince) à un cas de force majeure. Un lockdown met le bailleur dans l’impossibilité d’assurer au preneur la jouissance paisible. Sur cette base le locataire doit continuer à payer son loyer.  En effet, c’est le bailleur qui est confronté à la force majeure et est donc libéré de son obligation de fournir la jouissance paisible.

La théorie des risques énonce quant à elle que l’extinction de certaines des obligations du contrat par force majeure entraîne la dissolution du contrat lui-même (découlant d’un principe général de droit reconnu par la Cour de cassation, arrêt du 27 juin 1946).  Ces risques sont à supporter par le débiteur de l’obligation et donc, dans notre analyse, par le bailleur puisque c’est lui qui ne peut plus assurer à son locataire une jouissance. Sur cette base donc le locataire pourrait argumenter que son loyer ne doit plus être payé en tout ou en partie (ex. si l’exploitation est simplement devenue plus difficile – ex. réouverture limitée durant le déconfinement) et ce bien entendu pro rata temporis par rapport à la durée de la fermeture.

Il faut encore étudier chacun des cas in concreto puisque le Gouvernement a mis en place une série d’indemnisations couvrant ce même préjudice de l’impossibilité d’exploiter.  De même certains commerçants pouvaient diminuer l’impact de l’obligation de fermeture (ex. le secteur horeca via les livraisons à domicile ou le take-away).

On ajoutait enfin qu’il était indispensable pour tout commerçant de relire attentivement son contrat de bail car – tout à fait légalement – le contrat peut mettre les risques de force majeure à charge du locataire.

3.- Les avocats spécialisés ont déjà changé leurs modèles pour les nouveaux contrats de bail commercial. En effet, ils insèrent maintenant dans les nouveaux contrats des clauses Covid-19 ou plus largement des clauses pandémie.  Ces clauses permettent de moduler contractuellement les conséquences d’un lockdown pour les parties aux contrats.  Elles sont parfaitement valables tant qu’elles ne contreviennent pas à certains dispositions impératives de la loi sur les baux commerciaux.  Les parties bien avisées tenteront sans doute aussi de les insérer à l’occasion des futurs renouvellements de baux (tous les 9 ans).

4.- Quelle a été la réponse des Tribunaux jusqu’à présent ?

Les décisions judiciaires arrivent au compte-goutte et peu sont publiées car les acteurs économiques et les avocats sont frileux, préférant la discrétion, surtout que peu de ces décisions sont définitives.

Vous aurez néanmoins sans doute entendu parler de la décision rendue par le juge de paix d’Etterbeek ce 30 octobre 2020 qui a estimé que le locataire commercial, en l’occurrence la grande enseigne DI, n’était pas tenue de payer son loyer durant le lockdown.  Le juge de paix a, dans cette cause, fait droit à l’argumentation du locataire qui invoquait d’une part le fait du prince et d’autre part le fait que le bailleur n’était plus en mesure de fournir la jouissance du bail à son locataire.  Le simple fait que le locataire ait continué à entreposer ses marchandises en les lieux et à les occuper ne suffit pas – selon le juge - à ce qu’il dusse payer les loyers … parce que le principe même d’un bail commercial est de fournir un lieu accessible au public. [iii]  In casu, il y aura peut-être appel ou négociation ; mais la décision n’est en tout cas pas encore définitive.

Néanmoins, ce cas ne doit pas être considéré comme une généralité.  En effet, primo, même durant le premier confinement tous les commerces n’ont pas complètement fermé.  Secundo et surtout, tous les juges de paix ne tranchent pas dans le même sens d’une gratuité pour le commerçant.

A un jet de pierre du canton d’Etterbeek, dans la commune limitrophe d’Ixelles, le juge de paix a tranché différemment. En date du 29 octobre dernier, le juge de paix a rendu une décision estimant que le locataire ne peut pas faire usage de l’impossibilité d’exécution durant la période de fermeture obligatoire et partant doit payer ses loyers.  La même argumentation d’une absence de jouissance était invoquée par le locataire ; mais le juge de paix a cette fois considéré que le bailleur était soumis de son côté à une force majeure et qu’il n’avait commis aucune faute ou aucune négligence qui eut pu empêcher son locataire de jouir des lieux.  Selon le juge, s’il y a un reproche à formuler il n’est pas d’ordre contractuel mais doit être dirigé contre les autorités qui ont décidé du lockdown. A cet égard, sans vouloir donner des idées à certains, on notera que personne ne semble avoir encore mis à la cause l’Etat pour lui imputer une éventuelle responsabilité.  Le juge a même écarté la théorie de l’abus de droit en estimant qu’il n’y en avait point si le bailleur réclamait un loyer durant le confinement. [iv] Même s’il n’y fait pas référence, le juge de paix ixellois tranche ainsi que le même sens que celui de Houthalen-Helchteren qui le 28 juillet 2020 a considéré notamment que la fermeture obligatoire avait été imposée par le gouvernement et non pas le bailleur, que celui-ci n’avait pas manqué à son obligation de fournir la jouissance et, in fine, a condamné le locataire à payer l’intégralité des loyers. [v]

Le juge d’Ixelles souligne cependant que le bailleur ne peut de son côté prendre prétexte uniquement des arriérés de loyers accumulés durant le confinement pour obtenir la résolution du bail et que le preneur doit pouvoir obtenir un plan de paiements échelonnés. [vi]

Il est encore intéressant de faire état d’une décision rendue le 02 juillet 2020 par le juge de paix de Woluwe-Saint-Pierre, en soulignant que sa décision se rapproche dans son raisonnement des décisions rendues en Italie (voy.la note iv).

Le magistrat estime en préambule que les dispositions du Code civil ne fournissent pas de réponse satisfaisante à la question de savoir s’il faut ou pas payer un loyer commercial durant la pandémie.

Il semble considérer par ailleurs que les principes de droit évoqués par les parties (soit l’obligation de jouissance, le fait du prince, la perte de la chose et la force majeure) ne sont pas satisfaisants pour trouver une solution au litige.  Dès lors il soulève d’office tant le théorie de l’abus de droit que le principe de l’exécution de bonne foi des conventions.

Sur base de ces deux principes, il estime qu’imposer un paiement intégral du loyer durant la période de fermeture provoquerait un déséquilibre radical dans l’économie du contrat. Dès lors sur base des deux principes évoqués, il impose au bailleur une réduction du loyer afin de répartir les conséquences dommageable du lockdown sur chacun des cocontractants.  C’est ainsi qu’il estime adéquat de réduire le loyer à 50% durant la période de fermeture complète.

4.- Conclusion : On aura donc compris qu’il y a des arguments dans les deux sens et des décisions judiciaires divergentes. [vii]  Il faudra attendre les décisions en appel et peut-être même en cassation pour espérer une certaine uniformité de la jurisprudence. Dans l’intervalle, les parties au contrat devront soit prendre le risque du procès, soit s’accorder sur une solution médiane négociée.

Bien sûr si l’Etat mettait la main au portefeuille, comme en Italie ou en France [viii], en aidant les bailleurs qui accordent des réductions de loyers à leurs locataires, cela aiderait dans les négociations.  Un petit appel du pied !

Gilles OLIVIERS

Avocat associé RENSONLEX

[i] La Régie Foncière de la Ville de Bruxelles vient d’annoncer qu’elle va encore aider ses locataires commerciaux en accordant une exonération totale du loyer du mois de novembre, pour ceux qui sont frappés par ce second lock down il s’entend. La même Régie avait déjà accordée jusqu’en mars 2021 certaines réductions de loyer en cas de démonstration d’une perte de revenus de 15%.  (www.trends.levif.be, 13.11.2020)

[ii] Voyez pour plus de précisions en ce qui concerne les arguments, mes publications notamment sur LinkedIn, du 14.01.2020 : https://www.linkedin.com/pulse/les-baux-commerciaux-et-la-crise-actuelle-le-peut-il-ne-oliviers/

[iii] Le juge de paix d’Anvers (2) par décision du 04 juin 2020 et celui de Bruges (4) par décision du 28 mai 2020 avaient tranché aussi en ce sens, libérant ainsi le locataire du paiement des loyers.

[iv] Pour ceux qui aiment le droit comparé, on soulignera que les juges italiens considèrent aussi que le bailleur, soumis au lockdown n’a pas commis de faute ; mais ils tempèrent quand même l’obligation de paiement du preneur en estimant que cet évènement exceptionnel et la bonne foi dans l’exécution des contrat doit conduire à la réduction en équité des loyers à payer.

[v] Le juge de paix de Leuven(2) avait tranché aussi en ce sens mais la décision est moins pertinente car il s’agissait non pas d’un commerce mais de bureaux.

[vi] Pour un arriéré de loyer en principal de l’ordre de 15.990 € le juge octroie un paiement échelonné de 1.000 €, soit 15 mois d’étalement.

[vii] Les auteurs de doctrine le confirment tous. Il y en a pléthore mais voyons en ce sens notamment J. Van Zuylen, Coronavirus et force majeure : questions choisies, RGDC, 2020/7, 382 ; G. de Crayencour, Loyers commerciaux et Covid 19, www.relaw.be; ou encore S. Lebeau et B. Louveaux, Le Codid 19 et le bail, For. Imm. 2020, 32.3.

[viii] Le Gouvernement français a annoncé le 13 novembre dernier le renforcement de son plan d’aide aux bailleurs commerciaux en accordant, sous quelques conditions, un crédit d’impôt de 50 % du montant du loyer à tout bailleur qui renonçait à solliciter paiement du loyer de novembre.

Le 1er septembre 2019 est entrée en vigueur la loi du 22 avril 2019 visant à rendre plus accessible l’assurance protection juridique (1).

Dans un but de faciliter l’accès à la justice, cette loi offre une large couverture à l’assuré ainsi que l’intervention de l’assurance dans les frais et honoraires de l’avocat.

Elle prévoit en outre la possibilité pour l’assuré de déduire 40 % de la prime d’assurance payée et plafonnée à 310 € (soit un avantage de 124 €) pour autant que les conditions minimales suivantes soient respectées :

Les domaines devant au minimum être couverts par l’assurance

Le contrat d’assurance doit prévoir une couverture minimale qui reprend les litiges relatifs aux domaines suivants : les divorces, le droit du travail, le statut social des indépendants, le droit des obligations contractuelles (dont la consommation), le droit fiscal, le droit administratif, le droit civil, le droit pénal, le droit successoral, la première médiation familiale, les actions en dommages et intérêts fondées sur une responsabilité contractuelle ou extracontractuelle et la défense de l’assuré en cas de conflit d’intérêt avec son assurance R.C.

Le plafond d’intervention de l’assurance

L’intervention de l’assureur doit être plafonnée au minimum à 13.000 € pour les litiges en matière civile et à 13.500 € pour les litiges en matière pénale. Ce plafond peut toutefois être réduit à 3.375 € en cas de litige lié à un divorce et à 6.750 € en cas de litige relatif à la construction.

Les frais couverts par l’assurance

La garantie couvre les frais et honoraires des avocats, des huissiers de justice, des experts, conseillers techniques, médiateurs, arbitres et autres intervenants. Elle couvre en outre les frais des procédures judiciaires et extrajudiciaires, ainsi que les frais d’exécution.

En ce qui concerne plus précisément les frais et honoraires des avocats

Les frais et honoraires des avocats sont pris en charge par l’assurance à concurrence des montants fixés par le Roi dans son arrêté d’exécution du 28 juin 2019[2]. Ainsi, et pour exemple, dans le cadre d’une procédure en matière de responsabilité devant le tribunal de police section civile, le coût de la préparation d’une audience et de la plaidoirie est fixé à 210 €, tandis que le coût d’une défense pénale devant le tribunal de police s’élève à 700 €.

Tout dépassement des montants établis dans l’arrêté sera à charge de l’assuré même si le plafond de garantie n’est pas atteint, excepté dans l’hypothèse où l’assureur décide de prendre en charge les dépassements des montants fixés par le Roi en tenant compte des plafonds de garantie.

L’avocat devra finalement préciser s’il entend ou non appliquer les montants fixés par l’arrêté.

Enfin, il est important de noter que comme c’était déjà le cas auparavant, la liberté du choix de l’avocat demeure.

L’absence de période d’attente

La police d’assurance ne peut pas prévoir de période d’attente, excepté dans certains cas : 5 ans maximum pour les litiges relatifs à la construction, 3 ans maximum pour les litiges en matière de divorce et cohabitation légale et 1 an maximum pour les litiges fiscaux, administratifs, relatifs au contrat de travail, relatifs au droit des successions, donations et testament, etc.

La franchise à payer par l’assuré

S’il y a une franchise, elle ne peut pas dépasser 250 € et aucune franchise ne peut être appliquée si l’assuré accepte de tenter de résoudre le litige en ayant recours à la médiation, judiciaire ou volontaire, ou à la conciliation.

Le refus de garantie

Le contrat d’assurance peut prévoir qu’il n’y a pas de garantie ou une garantie limitée lorsque l’enjeu du litige évaluable en argent est inférieur ou égal à 1.000 €.

Conclusion

Une procédure en justice peut engendrer des coûts importants : frais et honoraires d’avocat, frais d’expertise, frais d’exécution, etc. Il est dès lors nécessaire d’anticiper et de souscrire en amont une assurance protection juridique.

Il est toutefois encore trop tôt pour mesurer l’impact de cette nouvelle possibilité de souscrire une assurance de protection juridique avec déduction fiscale partielle de la prime payée…Les assureurs n’ont pas encore communiqué de chiffres et rien ne permet à l’heure actuelle de savoir si cette police étendue rencontrera les attentes légitimes de la population et facilitera l’accès à la justice d’un plus grand nombre.

Au vu des avantages que la loi du 22 avril 2019 offre, on ne peut finalement que conseiller à tout un chacun de souscrire une assurance protection juridique rentrant dans les conditions fixées par cette loi.

A tout le moins, nous conseillons à tout un chacun, que l’on soit piéton, cycliste, étudiant, retraité ou autre, de vérifier s’il a bien souscrit une assurance de type responsabilité familiale, actuellement RC Vie Privée, qui couvre la responsabilité individuelle des personnes et des enfants, pour le cas où une telle responsabilité serait mise en cause suite à un fait accidentel. De telles polices d’assurances contiennent au surplus une couverture en protection juridique dont certaines sont déjà assez larges et permettent la prise en charge des frais d’avocat et d’expert lorsque sa propre responsabilité est mise en cause à la suite d’un fait accidentel relevant de la vie de tous les jours.

Victoria du PARC

Avocat  

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[1] La loi du 22 avril 2019 a été publiée au Moniteur belge en date du 22 avril 2019 : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2019042215&table_name=loi

Un arrêté d’exécution du 28 juin 2019 ayant pour objectif de fixer les montants maxima attribués aux prestations effectuées par les avocats dans le cadre des nouvelles polices d’assurance est également entré en vigueur le 1 septembre 2019. Il a été publié au Moniteur belge le 12 juillet 2019 : http://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&cn=2019062817&table_name=loi et https://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2019/07/12_1.pdf#Page245

[2] https://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2019/07/12_1.pdf#Page245

La crise sanitaire que nous traversons entraine une série de questions juridiques et a des conséquences sur des actes autrefois anodins comme la location ou la vente d’un bien immobilier. Au vu de la situation actuelle, est-il possible de se dégager d’engagements pris avec un bailleur ou un acheteur ? La pandémie mondiale permet-elle d’invoquer le cas de force majeure ?

Il n’est pas question de répondre de me manière exhaustive à ces questions mais d’effectuer un rapide survol des interrogations les plus couramment rencontrées.

Principe

Qu’est-ce que la force majeure ?

C’est un événement à caractère soudain, imprévisible et inévitable, qui n’est ni causé, ni voulu par un individu.

Dans le contexte contractuel, il va s’agir, pour un individu débiteur dans le cadre d’un contrat (1147, 1148, 1302 et 1722 du Code civil), de se trouver dans une situation indépendante de sa faute qui l’empêche, de manière insurmontable d’exécuter les obligations qui découlent (éventuellement) de ce contrat.

Deux conditions doivent être réunies pour que le débiteur puisse invoquer la force majeure :

Une situation indépendante de sa volonté.

Le débiteur (celui doit payer ou qui s’est engagé à faire quelque chose par exemple), ne peut pas invoquer le cas de force majeure s’il est lui-même responsable de la situation qui a rendu impossible l’exécution de ses obligations contractuelles.

Et l’aspect insurmontable du respect de ses obligations contractuelles ;

Il faut que, du fait de cet événement soudain, imprévisible et inévitable, le débiteur se trouve dans l’impossibilité absolue de remplir sa part du contrat. Une simple difficulté financière ne suffit pas (Cass., 28 juin 2018).

Par exemple, l’obligation de payer un achat était bien prévisible, elle ne disparait donc pas, c’est au niveau de la capacité de paiement que peut se poser le problème.

Comment prouver qu’il y a cas de force majeure ?

Le débiteur de l’obligation peut prouver qu’il se trouve dans un cas de force majeure par tous les éléments qu’il a en sa possession.

Quels sont les effets du cas de force majeure ?

Si le débiteur prouve que les conditions de la force majeure sont bien réunies et n’exécute pas son obligation, sa responsabilité ne peut être engagée.

Exception : si le débiteur avait déjà été mis en demeure d’exécuter son obligation, il ne peut invoquer le cas de force majeure. On peut en effet considérer dans ce cas que sa faute dans le retard de l’exécution du contrat le rend responsable de la situation.

L’aspect insurmontable peut-être apprécié différemment selon que l’événement affecte tout ou partie du contrat et selon que l’impossibilité d’exécuter le contrat est temporaire ou définitive.

Si l’évènement ne concerne qu’une seule obligation dans le contrat :

Si l’impossibilité d’exécuter l’obligation est temporaire, son exécution n’est que suspendue. Une fois que l’impossibilité sera terminée, le débiteur doit à nouveau exécuter son obligation.

Par contre, si cette impossibilité est définitive, l’obligation est éteinte.

Les autres clauses du contrat n’étant pas affectées par le cas de force majeure, elles continuent à s’appliquer.

Si l’évènement concerne toutes les obligations du contrat :

Si le cas de force majeure est temporaire, toutes les obligations sont suspendues pour toutes les parties au contrat (Cass. 13 janvier 1956).

Si le cas de force majeure est définitif, ou qu’il est temporaire mais fait perdre toute utilité au contrat, le contrat est dissous et toutes les parties sont libérées de leurs obligations.

Si l’évènement concerne une obligation centrale du contrat :

Que le cas de force majeure soit définitif ou temporaire, si l’obligation inexécutable fait perdre tout utilité au contrat celui-ci est dissous. A nouveau, chaque partie prenante du contrat est libérée de l’entièreté de ses obligations.

Dans ce cas, toutes les parties au contrat vont pouvoir invoquer la force majeure, même la partie qui n’est pas directement affectée par le cas de force majeure (Cass. 27 juin 1946).

Quid des obligations déjà exécutées si le contrat est dissous :

Les effets de cette dissolution sont en principe non-rétroactifs donc la dissolution ne fonctionne que pour les obligations non encore exécutées.

Nuance : si l’obligation est partiellement exécutée, les parties doivent défaire ce qui a été accompli en partie.

Est-ce que le contrat peut déroger au principe de force majeure ?

Oui, les parties peuvent, lors de la conclusion d’un contrat, décider d’insérer des clauses qui empêcheront le débiteur d’invoquer le cas de force majeure pour ne pas exécuter ses obligations. Cela fait partie des raisons pour lesquelles il faut toujours bien lire un contrat avant de le signer.

Nuance : si cette clause déséquilibre complètement le contrat et place une partie dans une situation impossible, la clause pourrait être dénoncée pour abus de droit.

Par ailleurs, les autorités peuvent prendre des mesures spéciales dans certains domaines spécifiques, ainsi les arrêtés ministériels du 19 mars 2020 pour ce qui concerne les activités récréatives et les voyages.

Exemples d’applications aux contrats de vente et location immobiliers

La pandémie mondiale de coronavirus peut être considérée comme un cas de force majeure temporaire, même si sa durée n’est pas encore précisée.

Est-ce que je peux annuler la vente d’une maison ou d’un appartement en invoquant le cas de force majeure lié au coronavirus ?

Non, s’il y a eu accord sur les éléments essentiels et substantiels du contrat, tous les éléments qui constituent le contrat de vente peuvent être exécutés en respectant les règles de distanciation sociale. Le compromis de vente peut être signé à distance et l’acte authentique par procuration. L’événement ne rend pas insurmontable la finalisation de la vente, le critère de l’impossibilité d’exécution n’étant pas rempli, pas d’invocation possible.

Est-ce que je peux ne pas payer le loyer et les charges de mon bail de résidence principale en invoquant le cas de force majeure lié au coronavirus ?

Non, en tant que le locataire, je continue à pouvoir habiter dans le logement. Les obligations du contrat de bail restent remplies de part et d’autre et les difficultés financières temporaires de paiement de loyer, même liées à la pandémie, ne sont pas considérés comme insurmontables.

Le bailleur n’étant pas dans l’impossibilité de procurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui rendrait le contrat inutile, et le locataire ne pouvant invoquer l’argument pécunier, nous ne sommes pas dans les conditions du cas de force majeure. Le locataire qui  éprouverait des difficultés à payer son loyer, en raison d’un chômage économique ou d’une autre cause liée à la crise du coronavirus, peut évidemment demander un arrangement avec son bailleur, voire même faire appel à l’intervention du Juge de Paix.

Est-ce que je peux ne pas payer le prix de la location d’une maison ou d’un appartement loué pour les vacances en invoquant le cas de force majeure lié au coronavirus ?

Oui même si, dans le cas présent, le cas de force majeure ne concernera pas les obligations du locataire car l’interdiction gouvernementale de se rendre dans la résidence n’impacte pas sa capacité à payer le prix de la location. C’est le bailleur qui est concerné par la situation de force majeure. C’est lui qui se trouve dans l’impossibilité de donner au locataire la jouissance paisible des lieux, ce qui fait perdre toute utilité au contrat et entraine sa dissolution même si le cas de force majeure n’est que temporaire.

C’est le propriétaire qui est empêché, de manière insurmontable, d’exécuter ses obligations mais le locataire peut s’y référer, pour arguer la dissolution du contrat pour perte d’utilité, et donc la libération de son obligation de payer le prix de la location.

Ce raisonnement vaut tant que les autorités interdisent les locations de vacances (par exemple : une location pour les vacances de Pâques 2020).

Est-ce que le coronavirus me permet de récupérer un acompte déjà payé au bailleur dans le cadre de la location d’un lieu d’hébergement, par exemple pour les mouvements de jeunesse ?

Oui, puisqu’il est impossible pour le locataire d’accéder aux lieux et de les utiliser comme prévu dans le contrat. L’impossibilité de la location même temporaire fait perdre toute utilité au contrat de location et celui-ci est dissous.

La dissolution du contrat entraine l’annulation des obligations partiellement exécutées. Comme le paiement de l’acompte n’est qu’une exécution partielle de l’obligation d’acquittement du prix de la location, la force majeure va avoir pour conséquence d’obliger le bailleur à défaire cette obligation partiellement exécutée et à rendre l’acompte.

Conclusion

La crise liée au coronavirus engendre un contexte propice à l’invocation du cas de force majeure. Cependant, avant de s’en prévaloir pour se libérer de ses obligations, le débiteur se doit de vérifier ce qui est stipulé dans son contrat. Se trouve-t-il bien en présence d’un obstacle rendant insurmontable l’exécution de son obligation ? Le contrat est-il devenu sans utilité ? N’est-il pas lui-même la cause de la situation difficile dans laquelle il se trouve ?

Chaque situation est particulière et l’intervention des tribunaux sera parfois nécessaire. Dans  bien des cas, le conseil d’un professionnel sera utile. Les avocats sont ainsi en première ligne pour répondre à vos questions et vous apporter l’aide nécessaire.

Baptiste Legast

Avocat

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On ne le dira jamais assez : Il est important de respecter les délais imposés pour le dépôt des déclarations de succession afin d’éviter les sanctions essentiellement financières liées à tout retard.

Cette matière est régionalisée et donc les règles sont distinctes selon la région où la déclaration de succession doit être déposée. [i]

Généralement, il est possible de déposer la déclaration dans les délais prescrits mais une demande motivée de report peut être introduite pour bénéficier d’un petit délai complémentaire.  En cas de réelle difficulté, par exemple, de contestations entre héritiers ou d’inconnues quant à l’actif successoral on vous conseillera au moins de payer une provision sur les droits estimés.

Néanmoins, la pandémie mondiale entraîne de nombreux dysfonctionnements pratiques.  Tout d’abord, malgré leurs efforts, tous les notaires ne sont pas aisément joignables. Ensuite, les héritiers eux-mêmes sont confinés parfois même à l’étranger. Enfin, les administrations, banques ou experts (pour les évaluations mobilières ou immobilières) accusent des lenteurs inhabituelles.

Il était incompréhensible que l’administration ne puisse pas tenir compte de ces éléments et que s’ajoute à la perte d’un être cher dans des circonstances pour le moins traumatisantes des sanctions étatiques.

Les trois régions ont donc adopté des mesures temporaires afin d’allonger les délais de dépôt des déclarations de succession ; mais de manière un peu différente.

A Bruxelles et en Wallonie, le délai de dépôt des déclarations est prolongé de maximum 4 mois [ii]. Si on ajoute ce délai aux 4 mois initiaux, cela signifie que les héritiers disposent d’un délai de 8 mois à dater du décès.  On ajoutera que le délai de paiement des droits de succession est quant à lui également prolongé de 4 mois, ce qui signifie que le délai total est alors porté à 10 mois.  L’amende pour dépôt tardif n’est sans doute que de 25 € par mois et par héritier ; mais les intérêts sur les droits à payer peuvent alourdir la note.

La Flandre prolonge automatiquement [iii] le délai de dépôt des déclarations de deux mois au-delà de la fin du confinement strict (prévu au 31 juillet). Les déclarations doivent donc être déposées pour le 30 septembre 2020.

La Flandre a aussi tenu compte du déclin de l’économie et des pertes boursières.[iv] Pour éviter que l’héritier ne paye des droits sur des titres qui auraient finalement perdu une bonne partie de leur valeur en raison de cette dégringolade des cours, il est autorisé de déclarer la valeur boursière de titres jusqu’à trois mois après le décès (la même date devra être choisie pour tous les titres) [v]. Si vous avez déposé votre déclaration entre le 13 mars et le 21 avril sans user de cette possibilité, vous pourrez faire adapter votre déclaration.  Cette astuce peut vous faire économiser parfois beaucoup de droits. http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2020/04/21_1.pdf#Page33

Pour ce qui concerne la Flandre, on rappellera que la sanction pour dépôt tardif est nettement plus importante qu’à Bruxelles ou en Wallonie puisqu’on parle alors d’un accroissement de 5% à 20% sur les droits de succession à payer. https://www.vlaanderen.be/erfbelasting/de-aangifte-van-nalatenschap

Gilles OLIVIERS

Avocat associé RENSONLEX

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[i] La région compétente est celle où le défunt était domicilié fiscalement au moment du décès. S’il y a eu déménagement au cours des 5 années précédant le décès, ce sera la région où il a résidé le plus longtemps durant cette période.

[ii] Pour toutes les déclarations dont le délai de dépôt expire entre le 16 mars et le 30 juin 2020.

[iii]              Pour toutes les déclarations qui devaient être déposées pour le 10 avril 2020

[iv] Au 08 mai 2020, le Bel20 avait perdu près de 30% par rapport à son sommet de mi-février 2020.

[v] La règle vaut pour les décès survenus en Belgique entre le 13.11.2019 et le 30.09.2020. Pour les décès survenus dans un autre pays de l’Espace économique européen elle vaut à compter du 13.10.2019. Le délai est allongé pour débuter au 13.09.2019 pour les décès hors de l’Espace économique européen.

Pour rappel, le droit du bail a été sensiblement réformé il y a quelques années et le « bail d’étudiant » est, depuis lors, spécifiquement régi par les régions. Les baux d’étudiant concernent les contrats de bail relatifs à la location d’un logement par ou pour le compte d’un étudiant et ce, dans le cadre de l’accomplissement de ses études.

 En Wallonie, le bail d’étudiant est régi par le Décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, entré en vigueur depuis le 1^er septembre 2018.

(https://www.ejustice.just.fgov.be/cgi_loi/change_lg.pl?language=fr&la=F&table_name=loi&cn=2018031513)

 Il est par ailleurs important d’être vigilant dans l’exécution de ces contrats de bail d’étudiant dès lors que certaines règles différent entre la Région wallonne et Bruxelles.

 A l’heure de la rédaction du présent article et depuis le début de la crise sanitaire, une des mesures prises par le gouvernement fédéral en date du 18 mars 2020 afin de faire face au COVID-19 consiste en la fermeture des universités et des écoles supérieures. Les cours sont donc, depuis lors, suspendus et donnés de manière électronique afin de pouvoir respecter les mesures de distanciation sociale.

 Dans un premier temps, ces mesures étaient fixées à tout le moins jusqu’au 19 avril 2020 ; nous savons maintenant que les mesures ont été prolongées, sans aucune perspective de réouverture des universités. En effet, nous n’avons actuellement aucune connaissance des mesures envisagées pour ouvrir à nouveau les écoles supérieures et les universités, ni la temporalité desdites réouvertures.

 Ces incertitudes posent des inquiétudes aux étudiants locataires qui, pour beaucoup d’entre eux, ont rejoint leur domicile familial pendant le confinement et n’occupent donc plus leur kot et ce, jusqu’à nouvel ordre. Ces étudiants ont dû faire un choix ou ont parfois été contraints de rentrer chez eux car leurs « communs » ne permettaient pas le respect des mesures de distanciation sociale. Pour bon nombre d’étudiants, leur loyer était honoré grâce à des emplois étudiants mais ces étudiants se retrouvent actuellement sans emploi et, de facto, sans revenus pour continuer à honorer leur loyer.

 D’autre part, ces mesures prolongées et pour lesquelles on ne voit pas encore la fin inquiètent également les bailleurs, qui sont confrontés à de nombreuses demandes de réduction de loyers et charges ou de résiliation de bail.

 Dans le cadre des mesures d’aides à la population touchée économiquement par la crise, le Gouvernement wallon a adopté un Arrêté du Gouvernement wallon de pouvoirs spéciaux n°22 du 22 avril 2020 prenant des mesures diverses en matière de bail d’habitation et publié au Moniteur Belge le 28 avril 2020.

(http://www.ejustice.just.fgov.be/eli/arrete/2020/04/22/2020010365/moniteur)

 Par le biais dudit arrêté, le gouvernement wallon a décidé d’adopter de nouvelles mesures de soutien et notamment, de mettre en place des procédures transitoires, non prévues par le Décret du 15 mars 2018 permettant de négocier une révision du loyer ou une résiliation anticipée du bail d’étudiant, moyennant préavis dont le délai est réduit.

 En effet, l’article 1^er, 2° de l’Arrêté du Gouvernement wallon de pouvoirs spéciaux n°22 stipule « à défaut de tout autre accord entre les parties visant à mettre fin anticipativement au bail étudiant ou à en réduire le loyer, par dérogation à l'article 81 du décret du 15 mars 2018, le ou les preneurs d'un bail dont la ou les personnes qui en supportent régulièrement la charge du paiement du loyer ont subi conjointement une perte d'au minimum 15% de ses/leurs revenus en raison des mesures de confinement peut, à tout moment, mettre fin au bail moyennant un préavis de 1 mois et le versement d'une indemnité de 1 mois de loyer au bailleur. ».

 La durée de préavis, tant pour les baux d’étudiants que pour les baux de courte durée liés à un logement étudiant, est donc temporairement réduite à un mois (contre deux mois prévus actuellement par le Décret du 15 mars 2018 en Région wallonne) et ce, lorsque le preneur (parents ou étudiant) d’un logement étudiant a subi une perte de revenus de minimum 15% en raison du confinement.

 La preuve de la perte de revenus peut être apportée par tous moyens.

 Ledit préavis prend cours le 1^er jour du mois suivant l’envoi du renon, qui devra respecter les prescrits légaux pour être valable. Durant cette période de préavis, le locataire reste par ailleurs redevable de son loyer et charges envers son bailleur.

 Pour aider les propriétaires qui devront faire face à ce préavis réduit, ces derniers auront droit, outre le paiement du loyer durant la durée du préavis, à une indemnité d’un montant équivalent à 1 mois de loyer.

 L’Arrêté du Gouvernement wallon de pouvoirs spéciaux n°22 entre en vigueur le lendemain du jour de sa signature, soit le 23 avril 2020.

 Cette mesure relative à la réduction de la durée de préavis pour les étudiants ne doit néanmoins pas être privilégiée au dialogue entre preneur et bailleur.

 En effet, une discussion entre les intervenants pour tenter de dégager un arrangement amiable (tels qu’une résiliation du bail, une réduction temporaire du prix ou un échelonnement de paiement) est vivement conseillée et ce, d’autant plus compte tenu des circonstances actuelles.

 Ces dispositions "exceptionnelles" précitées ne seront donc pas d'application si propriétaires et locataires ont conclu un autre type d'accord !

Lauriane della FAILLE

Avocat

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Il y a 4 mois personne n’aurait écrit pour s’interroger sur cette question, en invoquant la force majeure ou le fait du Prince. Si je l’avais fait, à l’époque, personne ne m’aurait d’ailleurs sans doute lu …

Cette question est néanmoins au cœur des préoccupations de nombreux bailleurs et de nombreux locataires. Les premiers, constatant les défaillances de leurs locataires, se demandent comme ils vont faire face notamment à leurs échéances hypothécaires. Les seconds, voyant leur chiffre d’affaires diminuer drastiquement ou même être réduit à néant, s’interrogent sur leur survie et leur capacité à payer notamment leurs loyers.

1.-  Il y a eu un tollé quand de grands groupes internationaux, qui n’ont pas de réels problèmes de liquidités, ont annoncé qu’ils allaient cesser de payer leurs loyers. [i]  On a entendu certains politiciens, d’une part, critiquer ce comportement et, d’autre part, demander un geste de la part des bailleurs.  Certains bailleurs ont déjà accepté soit un étalement des loyers, soit une suppression totale ou partielle du loyer durant la période de confinement.  La question est d’autant plus cruciale que l’économie n’est pas un moteur qui peut atteindre son plus haut régime dès le re-démarrage.

Les seuls qu’on n’a pas entendu ce sont les juges. Or, ce sont eux qui vont devoir dans les prochains mois trancher les litiges entre bailleurs et locataires, tentant de trouver l’équilibre exact de la balance de la justice.  Or, ces juges vont devoir trancher aussi en droit.

2.-  Il est donc utile de s’interroger sur les arguments juridiques que les locataires pourraient soulever pour exciper du paiement de leurs loyers durant le confinement.  A l’heure actuelle, il n’y a sans doute pas encore une bonne réponse mais bien des pistes à explorer et, bien entendu, une analyse au cas par cas s’imposera.

3.-  On partira du constat que le Gouvernement a ordonné la fermeture de la majorité des commerces, actuellement jusqu’au 19 avril 2020 [ii].  Sur cette base le locataire pourrait-il trouver des arguments juridiques pour justifier le non-paiement de ses loyers si son commerce est fermé ?

On pourrait tenter de trouver une réponse en arguant de la force majeure et de la théorie des risques. Certains évoquent aussi la théorie de l’imprévision ; mais on ne s’y attardera pas car elle a été rejetée par la Cour de cassation jusqu’à présent.

3.1.-  La force majeure – ou cas fortuit – est une cause classique d’exonération des obligations. Lorsqu’elle existe, le débiteur est libéré de son obligation contractuelle.  Or, doctrine et jurisprudence assimilent l’ordre de la loi (le fait du Prince) à un cas de force majeure. Sous cet angle donc les arrêtés ministériels ordonnant la fermeture des commerces constituent un cas de force majeure.  Effectivement ces arrêtés mettent le bailleur dans l’impossibilité d’assurer au preneur une des obligations majeures dans son chef, à savoir assurer la jouissance paisible (découlant de l’article 1719 du Code civil).

Si on se contente de cette explication fondée sur la force majeure, il est patent que le locataire doit continuer à payer son loyer.  En effet, c’est le bailleur qui est confronté à la force majeure et est donc libéré de son obligation de fournir la jouissance paisible.  Quoiqu’en disent certains en assimilant force majeure et exception d’inexécution, le preneur de son côté n’a rien qui l’empêche de payer son loyer. [iii]

Si le locataire veut tenter d’éviter de payer son loyer il devra se raccrocher sans doute à deux autres principes du droit des contrats, à savoir la théorie des risques et dans une moindre mesure la perte de la chose louée.

3.2.-  La théorie des risques énonce que l’extinction de certaines des obligations du contrat par force majeure entraîne la dissolution du contrat lui-même (découlant d’un principe général de droit reconnu par la Cour de cassation, arrêt du 27 juin 1946).  Ces risques sont à supporter par le débiteur de l’obligation et donc, dans notre analyse, par le bailleur puisque c’est lui qui ne peut plus assurer à son locataire une jouissance.

Sur cette base donc le locataire pourrait argumenter que son loyer ne doit plus être payé en tout ou en partie (ex. si l’exploitation est simplement devenue plus difficile – ex. réouverture limitée durant le déconfinement) et ce bien entendu pro rata temporis par rapport à la durée de la fermeture.

Bien entendu, il faudra encore étudier chacun des cas in concreto puisque le Gouvernement a annoncé une série d’indemnisations couvrant ce même préjudice d’impossibilité d’exploiter.  De même certains commerçants ont ou pouvaient diminuer l’impact de l’obligation de fermeture. On pensera ainsi au secteur horeca qui pouvait poursuivre partiellement ses activités via les livraisons à domicile ou le take-away.

3.3.-  On ajoutera aussi qu’il est indispensable pour tout commerçant de relire attentivement son contrat de bail car – tout à fait légalement – le contrat peut mettre les risques de force majeure à charge du locataire.

3.4.-  Certains veulent aussi ajouter une troisième argument, à savoir la perte de la chose par cas fortuit.  De fait, l’article 1722 du Code civil évoque la perte de la chose qui peut-être totale ou partielle, matérielle ou juridique.  Il faut remonter loin dans le temps pour s’y raccrocher mais il est vrai que certains juges avaient accordé des réductions temporaires de loyers en raison des réquisitions durant la guerre.

4.-  Conclusions : On aura donc compris qu’il y a bel et bien des arguments juridiques que les locataires pourraient invoquer pour refuser de payer en tout ou en partie leurs loyers durant la période de fermeture obligatoire.  Une analyse au cas par cas s’imposera et la générosité des aides gouvernementales en faveur des locataires permettra sans doute aux bailleurs de déterminer en quelle mesure ils pourront être payés de leurs loyers.

Gilles OLIVIERS

Avocat associé RENSONLEX

[i] L’Echo, 26 mars 2020

[ii] Voyons les arrêtés ministériels ordonnant la fermeture des commerces parus au Moniteur belge des 18 et 23 mars 2020.

[iii] On relèvera que certains, à tort selon nous, affirment que le locataire serait aussi libéré de son obligation du chef de cette force majeure.  Ce raisonnement est fondé cette fois sur la caractère bilatéral du contrat de bail, ce qui induit que si le bailleur ne peut pas fournir la jouissance le preneur ne devrait pas payer le loyer étant la contrepartie de celle-ci.  Voyons ainsi Syndic info 63, le Bulletin d’information de l’Absa, avril 2020.

Dans le cadre de la pandémie actuelle, le Gouvernement a pris plusieurs mesures concernant la justice.  On en a déjà parlé et on en reparlera encore ; mais il semble nécessaire de se questionner sur le sort des litiges en cours.

En effet, on sait que les audiences de plaidoiries sont généralement fixées des mois ou même parfois des années à l’avance.  On sait qu’en cas de report, il est exceptionnel que la remise soit à bref délai.  Que fallait-il donc faire des affaires déjà fixées pour plaidoiries ?

Depuis l’arrivée du coronavirus qui a tué des personnes, assommé notre économie et mis en quasi léthargie notre justice, les magistrats et avocats avaient tenté de trouver des solutions : soit les causes étaient renvoyées au rôle (remise sans date fixe), soit elles étaient remises à une date ultérieure, soit encore elles étaient prises en délibéré par le juge sur base des conclusions échangées sans plaidoiries.  Cette dernière possibilité ne pouvait néanmoins pas être imposée par le Tribunal, il fallait que toutes les parties à la procédure choisissent la procédure écrite.  Certains ne le voulaient pas tant il est vrai que les plaidoiries peuvent apporter parfois un éclairage particulier au litige. De même, les plaidoiries permettant de répondre directement aux questions des magistrats, on évite des jugements de réouverture des débats visant uniquement à répondre aux interrogations complémentaires du magistrat.

En conclusion, depuis la pandémie, on ne plaidait quasi plus et, sauf procédures particulières, seules les causes urgentes menaient à des débats en audience.

Le Gouvernement vient d’aller plus loin, en adoptant dans le cadre de ses pouvoirs spéciaux l’Arrêté Royal (AR) n°2 concernant la prorogation des délais de prescriptions et les autres délais pour ester en justice ainsi que la prorogation des délais de procédure et la procédure écrite devant les cours et tribunaux.  Il a été publié ce 09 avril 2020 au Moniteur belge.

(On y renverra les juristes pour la mise en place pratique dont notamment les délais pour le dépôts des dossiers de pièces : http://www.ejustice.just.fgov.be/mopdf/2020/04/09_2.pdf )

En effet, l’article 2 de cet AR prévoit que :

« Art. 2. Toutes les causes devant les cours et tribunaux, à l’exception des causes pénales, à moins qu’elles ne concernent uniquement des intérêts civils, qui sont fixées pour être entendues à une audience qui a lieu à partir du deuxième jour après la publication du présent arrêté jusqu’au 3 juin 2020 inclus, date de fin susceptible d’être adaptée par le Roi par arrêté délibéré en Conseil des ministres, et dans lesquelles toutes les parties ont remis des conclusions, sont de plein droit prises en délibéré sur la base des conclusions et pièces communiquées, sans plaidoiries. »

La procédure écrite va donc s’imposer aux parties et à leurs avocats.  On a coupé la voix des avocats. On n’entendra plus : « Maître X, à vous la parole pour votre client ».

Il existe bien sûr quelques exceptions reprises dans l’AR.  Citons primo le fait que ceci ne s’applique que pour les litiges dans lesquels les parties ont déposé des conclusions et donc cela ne sera pas applicable, par exemple, pour les défauts ou les affaires nouvellement introduites et qui devraient être traitées immédiatement (art. 735 Code judiciaire) puisque, par essence, il n’y aura pas de conclusions encore déposées.  Secundo, si toutes les parties s’opposent à la procédure écrite ; alors l’affaire sera remise. Tertio, si une seule des parties s’y oppose en motivant son refus, le juge tranchera sans recours possible soit en imposant la procédure écrite, soit en procédant à une remise, soit encore en proposant la vidéoconférence.

Au-delà du plaisir de plaider, au-delà de l’intérêt pour les justiciables d’avoir un avocat qui puisse expliquer verbalement leur dossier, le Gouvernement a fait passer en premier l’intérêt de lutter contre la pandémie et ce au profit du plus grand nombre.

On ne critiquera pas ce choix en son principe car il est essentiel d’épargner des vies ; mais on peut quand même s’interroger sur les autres possibilités qui auraient pu être mises en place et qui ne l’ont sans doute pas été en raison de l’impécuniosité de notre justice qui est un enfant mal-aimé des budgets depuis de longues années.

En effet, on aurait parfaitement pu prévoir provisoirement et systématiquement des débats virtuels.  Rien n’empêchait de prévoir que les plaidoiries aient lieu – chacun chez soi et tous ensemble sur une plateforme virtuelle-.  Ce ne sont pas les logiciels en tout genre qui manquent à cet égard.   S’il y a moyen de se réunir pour un Webinaire ou même E-cocktail virtuel avec ses amis, qu’est-ce qui empêchait que les plaidoiries soient actuellement toutes virtualisées.  Rien sans doute, si ce n’est qu’il eut fallu donner aux magistrats les moyens de ce faire…

On signalera d’ailleurs que certains juges de paix avaient, depuis le confinement, mis cette ‘video-plaidoirie’ en place eux-mêmes dans la procédure liée à la protection des malades mentaux (loi du 26 juin 1990) permettant les débats sans devoir pénétrer dans les hôpitaux psychiatriques.

On se contentera donc de ce qu’on nous donne, la procédure écrite.  C’est sans doute mieux que la mise en coma artificiel de la justice au détriment des justiciables ; mais on ne nous empêchera pas de penser qu’à nouveau on a raté le coche d’un bond en avant technologique pour notre justice.

Espérons aussi que le Ministre de la Justice, actuel ou à venir, ne tentera pas de profiter des circonstances pour rendre les avocats aphones ad vitam et eternam.  En effet, il y a un réel intérêt aux plaidoiries, ce que les magistrats ne manqueront pas de reconnaître d’ailleurs.  Il ne s’agit nullement d’une perte de temps.

Dans l’intervalle, choisissez encore mieux votre avocat que d’habitude.  Il faudra que s’ajoute à son talent d’orateur des qualités d’écriture.  La plume de votre conseil devra être précise, complète et agréable à lire !

En cette période de confinement, conformément aux instructions de l’Ordre des avocats et du Gouvernement, notre association d’avocats travaille à bureau fermé. Cependant, vos avocats continuent à travailler pour défendre vos intérêts. Tous nos avocats restent joignables par courrier, fax ou email.  Une permanence téléphonique est aussi assurée au cabinet tous les jours, sauf le mercredi de 10h à 12h.

Nous pouvons organiser un rendez-vous téléphonique ou vidéophonique même à plusieurs intervenants.  Sur invitation, nous sommes joignables sur Teams ou encore sur Zoom avec notre adresse électronique professionnelle. (Si cela est nécessaire on peut aussi activer d’autres réseaux moins sécurisés, tels Skype, Google Meet, Facetime ou Whatsapp).

Protégez-vous et protégez les autres en restant chez vous.  Nous continuons à protéger vos intérêts !

Gilles OLIVIERS

Avocat associé

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